物业维修资金的有关问题一直是物业管理的难题，在建设部和财政部出台《住宅专项维修资金管理办法》后，日前东莞市出台了《物业专项维修资金的缴交监管和使用实施方案（征求意见稿）》，明确了物业专项维修资金的缴交主体，制定出缴交和使用程序及监管方法，记者了解到，在广泛征求社会意见并经法制局审核后，该实施方案或将在今年下半年施行。

    有利解决历史遗留问题

　　该实施方案的出台，受到了很多业内人士的关注，东莞市金莞家物业管理有限公司总经理于涛表示，以往缴交物业维修资金，缴交主体不明确是最大的问题之一，本次出台的实施方案，一个突出的亮点是，根据相关政策法律依据，明确了物业专项维修资金的缴交主体，例如在《广东省物业管理条例》实施后，国家《物业管理条例》实施前，方案明确，按照核发商品房预售证的时间，在1998年9月30日后，2003年9月1日前的商品房，建设单位与购房者未在预售合同中约定的，由建设单位即开发商缴交，这将有利于解决很多历史遗留问题。

　　不少物管持观望态度

　　记者了解到，在东莞市物业管理协会公布了该方案后，中信物业、金地物业、新世纪物业等众多物业管理服务企业都已经了解该方案，部分物业公司还专门开会研究，但很多业主和消费者则尚不知情，部分物业公司并没有专门在小区贴出方案征求业主意见，不少物业公司尚处于观望态度，表示要等方案正式确定，才会告知业主并按照正式方案执行。一不愿意透露公司名称的物业公司有关负责人告诉记者，虽然缴交主体明确了，但缴交程序及如何使用尚有可商榷之处，与其提前公布让业主“议论纷纷”，不如等方案明确后再严格执行。

　　大多在售楼盘未收该资金

　　该实施方案还涉及到发展商，方案规定，核发商品房预售证在2008年1月31日后的商品房业主，未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。在2008年1月31日后销售的商品房，住宅专项维修资金的缴交主体和标准已经非常明确，但记者了解到，目前大部分在售楼盘都没有向消费者收取该资金，或未在合同中约定，一方面，发展商希望等方案正式实施后再执行，另一方面，在目前楼盘销售比较困难的情况下，大部分发展商都不愿意碰物业维修资金这块烫手的山芋，增加售房难度，一物业公司负责人表示，这无疑是将该问题往后挪，将问题留给物业服务公司。

　　物业专项维修资金的缴交、监管和使用，涉及到大量的业主和消费者，目前该实施方案尚在征求意见稿阶段，东莞市房产管理局有关部门负责人表示，希望各物业公司和市民广泛发表意见，通过媒体、物业管理协会等渠道反映到房地产主管部门，共同完善该实施方案。

　　案例

　　东莞目前物业专项维修资金的缴纳情况，大多数楼盘尚处在空白状态，全市只有少数楼盘已经收取该资金，不管是知名物业公司还是刚成立的新物业，都对物业维修资金的收取持谨慎的态度。部分已经收取物业维修资金的楼盘，收取方式和标准也是五花八门，各式各样。

　　分期收取直至符合标准

　　黄金花园的新一批单位，是少数能“按购楼款的2％的标准一次性缴纳物业专项维修资金”的楼盘组团，目前约有90％的新业主已交齐。但是其较早开发的老楼，则尚没有按标准收取。

　　去年曾有一知名楼盘采用分期交纳的方式进行归集，第一次交付时间为业主收楼时，每户交付额度为购房款总额的1％，以后则在业主每月交纳物业管理服务费时，按0.3元／平方米的标准交纳物业维修资金，当连续收取金额累计达到每户业主购房款总额的1％额度时停收。但该方式没有得到所有业主的支持，收取过程也颇为艰难。

　　从物管费中扣除累积

　　东湖花园由于前期没有缴交物业维修资金，其物业公司表示，目前东湖花园收取的管理费是2.3元／平方米，物业公司已经将其中的0.5元／平方米累积下来，如果政府要求正式执行缴交物业维修资金，会将0.5元／平方米这批累积下来的资金作为物业维修资金的首期款。

　　楼价外一次性收取费用

　　也有楼盘采取一次性收取1000元，或者收取3个月的物业管理费作为物业维修资金等方法，但更多的楼盘则是到目前为止，根本就没有缴交。

　　而目前的在售楼盘中，记者只发现虎门怡景大厦在售楼过程中有约定收取物业维修资金，该楼盘在住宅认购须知的“定价说明”中明确说明物业维修资金每户暂收2000元，是楼价之外收取的费用。

　　业内人士表示，东莞大部分楼盘都没有缴交物业维修资金，这些楼盘也将成为物业专项维修资金收取难度较大的社区。

　　焦点讨论

　　《东莞市物业专项维修资金的缴交监管和使用实施方案（征求意见稿）》的出台，无疑对保证物业维修的制度化、提高东莞的物业管理服务水平具有积极意义，但与此同时，将缴交物业专项维修资金同房产证捆绑在一起是否合理、如何确定东莞的住宅建筑安装工程造价等，涉及到该征求意见稿的若干焦点问题，也受到行内和广大市民的广泛关注并引起讨论。

　　焦点1

　　建设单位“不见了”如何缴交？

　　作为征求意见稿，该实施方案明确了物业维修资金的缴交主体，其中核发商品房预售证在1998年9月30日后，在2003年9月1日前的商品房，建设单位与购房者未在预售合同中约定物业专项维修资金由购房者缴交的，由建设单位按住宅建筑面积30元／平方米、非住宅建筑面积40元／平方米标准一次性缴交。

　　主体是明确了，但不少消费者担心，有的房地产开发公司可能就开发一个房地产项目，而且在项目开发完后，该公司已经注销、解散或者破产，业主找不到应该负责缴交物业维修资金的房地产公司，怎么办？

　　主体“失踪”由业主分摊

　　对此东莞市物业管理协会秘书长邓笑华表示，针对物业专项维修资金应由建设单位、即开发商缴交的情况，如果开发商是一个独立公司，并且已经注销或者解散等，找不到缴交主体，可能最终还得业主自己分摊。因为收缴资金首先要有缴交主体，而收取的物业专项维修资金，也是作用于业主的共有物业、共有设施，获益的也是业主，所以可能还是要业主缴交。

　　新世纪物业经理梅立新等业内人士也表示，一定要尽最大努力找到原来的开发公司或者法人，要求其缴交应交的款项，但如果实在找不到原来的公司，或者公司、法人不存在了，那可能还得业主交，虽然对业主而言显得不合理，但毕竟业主是产权所有人，业主不交应该由谁交呢？

　　通过社会保障解决

　　而深圳市金地物业管理有限公司东莞分公司副总经理潘锦华，则更偏向于通过社会保障来解决，其表示，在这个问题上，业主是没有错的，如果是由于当时存在法律漏洞等原因造成的，作为社会原因，理应通过社会保障来解决，至于这部分社会保障资金从哪里出，如何操作，则是另一个问题，尽管在实际操作上可能也会存在困难。

　　广东尚融律师事务所律师操道伟表示，这种类型，如果房地产项目公司注销了，应该由投资人承担，业主可设法找到公司的出资方，由其承担物业维修资金的缴交。
　　焦点2

　　与房产证捆绑是否合理？

　　根据方案的缴交程序，核发商品房预售证在2003年9月1日后的楼盘，需由购房者缴交或补交维修资金的，购房者应在方案正式实施后三个月内，到指定银行营业网点缴交款项；业主在办理房屋权属证书时，将缴交凭证一并提交当地房管所。也就是说，缴交物业维修资金或会成为办理房产证的一个前提条件，这又是否合理合法呢？

　　物管称具有强约束力

　　有意思的是，记者采访了多家物业公司的负责人，大部分对将缴交物业维修资金同房产证联系在一起并不十分反对。潘锦华表示，先抛开法律层面，制定一个实施方案，非常重要的是要考虑其操作性，将缴交物业维修资金作为办理房产证的一个前提条件，无疑具有非常强的约束力，老百姓谁愿意自己的房子拿不到房产证？从操作性来看是好的。

　　邓笑华也表示，这也是不得已的做法，如果有的业主不交，损害的是全体业主的利益，为了确保大部分的业主都能正常缴交物业维修资金，必须有所约束，而房产证无疑是较有约束力的一个手段。否则，如果业主不交，就只能有关部门通过打官司，对其进行起诉，但这样代价太大，也不现实。

　　市民称两者没有关系

　　但是在记者采访业主和消费者时，则基本上没有一个认可将办理房产证和缴交物业维修资金一起捆绑，一消费者告诉记者，将房产证作为缴交维修资金的约束，目的是好的，但毕竟产权是产权、物业维修资金是维修资金，两者没有关系，且事实上，很多楼盘在五六年内可能并不需要用到物业维修资金，业主可以选择慢点交、分批缴交等，对物业维修不会产生影响。

　　另一从事律师工作的业主也表示，从执行看，该做法约束力是非常强的，但这种做法跟上位法是否存在冲突，有可商榷的地方。

　　焦点3

　　已办理房产证的业主拒不缴交如何处理？

　　尚未办理房产证的业主，对其物业维修资金的缴交可以通过房产证来约束，但是对于已经办理了房产证的物业，如果业主就是拒不缴纳物业维修资金，要如何处理呢？

　　或通过司法起诉解决

　　邓笑华表示，物业专项维修资金的缴交，其实关键还是业主的观念问题，正常情况下，维修的是业主共有的物业，共同受益，那么费用自然是业主承担，就像购买了一件电器，在过了保修期后，如果需要维修，一样是需要买家自己出钱维修。如果实在有业主不交物业维修资金，通过司法起诉是一条途径，但这种方法代价较大，而且由谁来起诉，业委会、政府部门，还是物业公司，又是个问题，如何对这种情况的业主进行约束，有必要进一步明确。

　　一业内人士也表示，如何保障每一个业主都接受并缴交，是实际操作的难题，目前的规定没有太多的约束，只能通过业主大会的决议和后期的物业管理服务来施加影响，例如既然你不缴纳物业维修资金，那么业主大会可投票决议，将来通过出租广告位、停车场获得的收益，你也不能分摊。

　　限制物业流通有约束力

　　潘锦华则认为，限制物业的流通，是约束业主缴交物业维修资金最好的方法，如同新房业主不缴交物业维修资金就不能办理房产证，对于已经办妥房产证的业主，政府部门同样可以通过限制该物业的抵押和转让。但前提同样是，这种做法必须合法。

　　焦点4

　　住宅建安成本如何界定？

　　根据该方案，核发商品房预售证在2008年1月31日后，商品房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的6％。这也是国家《住宅专项维修资金管理办法》的规定，但东莞的住房工程造价是多少呢，如何界定？也是普遍关注的问题。

　　建安成本标准待明确

　　潘锦华表示，现在很多商品房的售价很高，但不代表工程造价高，根据建安成本的标准来缴存物业维修资金比按照房价的标准更科学，但住房有很多种类型，有别墅、多层、高层、超高层等，有豪宅、普通商品房等，应该有相对科学的分类，是按照政府制定的统一标准还是按照发展商自己的申报，都应该明确。

　　公布成本恐引发纷争

　　而许多业内人士及消费者关心的是，以往大部分发展商都不愿意向消费者透露其建造成本，现在需以此为标准缴交物业维修资金，会不会引来业主的“声讨”。一业内人士表示，在公开发展商的建安成本后，整体的开发成本也就基本公开，在目前的市场环境下，不排除会有业主向发展商发起声讨，要求补偿甚至退房。

　　记者同时咨询了部分消费者，不少消费者表示，根据合同买房，你情我愿，不会因为了解发展商的暴利而轻易要求退房，毕竟双方是有合同约束的，但如果确实售价和开发成本相差太远，不排除会通过一些方式争取利益或者发展商的补偿，这样心理才会比较平衡。

　　链接

　　缴交主体与缴交标准

　　（1）核发商品房预售证在1998年10月1日前的商品房，建设单位与购房者未在预售合同中约定物业专项维修资金由建设单位缴交的，按《物业管理条例》由购房者按购房款2％的标准一次性缴交。

　　（2）核发商品房预售证在1998年9月30日后，2003年9月1日前的商品房，建设单位与购房者未在预售合同中约定物业专项维修资金由购房者缴交的，由建设单位按住宅建筑面积30元／m2、非住宅建筑面积40元／m2标准一次性缴交。

　　（3）核发商品房预售证在2003年8月31日后，2008年2月1日前的商品房，由购房者按购房款2％的标准一次性缴交。

　　（4）核发商品房预售证在2008年1月31日后，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的6％。未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

　　（5）物业公司或建设单位已代收代缴物业专项维修资金的，在本方案实施后三个月内，必须把已使用维修资金的情况做好台账，并将每个单元的明细账列出，经业委会或业主大会确认后交由当地房管所审核、监督并协助物业管理企业在辖区内公示15天，按要求划入各业主专用账户。

　　缴交程序

　　（1）对于本方案实施后销售的房屋，购房者应在商品房销售合同备案前到指定银行营业网点按规定缴交物业专项维修资金。

　　（2）核发商品房预售证在2003年9月1日后的楼盘，需由购房者缴交或补交维修资金的，购房者应在方案正式实施后三个月内，到指定银行营业网点缴交款项；业主在办理房屋权属证书时，将缴交凭证一并提交当地房管所。

　　市民看法

　　准备买房的于小姐：缴纳物业专项维修资金，是业主的义务。但如果不缴纳物业维修资金，房产证就办理不下来。这样一来，也就相当于买房的首期变相增加了。对于我这类买房自住的人来讲，不是一个好消息。再说，现在我租房子住的那个小区，都已经入住三四年了，还是个大规模的住宅小区，但也没成立业主委员会。没有业委会，这笔资金如果动用的话，该怎么办？

　　住在石竹新花园的文先生：乍一听这个有关物业专项资金的收费，我还是有点着急的。听说以2003年10月份为界，之后的要由购买者来买。虽说一户一次性交几千元钱不算什么，但一个小区有几千户，最少也有五六百万，这个数目就不小了。但主要是钱交上去以后，管理和运用方面能否做到透明。虽然《征求意见稿》中有相关规定，但要求的还是比较模糊，实施起来没那么容易，还是让人不放心。

　　售楼员小玉：记者在踩盘的时候问起有关物业专项维修资金的事情，小玉说从来没听过这个东西。我自己买房的时候，是没有交的，也不知道有这个钱要交。连我这个天天跟楼盘打交道的人都不太清楚的话，其他人估计就更不清楚了。接手了几个楼盘的销售工作，到现在为止还没有哪个楼盘有收这个资金的。买楼的人也几乎没有问到有关这笔资金的收缴情况。看来大家对这个物业专项维修资金还是很陌生的。（李照东）