1。　地区宏观经济情况

　　2007年，北京市宏观经济继续保持平稳快速发展，GDP增长率已经连续几年在10％以上。三次产业结构由06年的1.3：27.8：70.9变化为1.1：27.5：71.4，第一产业增加值101.3亿元，增长2.1％；第二产业增加值2479.3亿元，增长12.6％，第三产业增加值6425.6亿元，增长12.3％。第三产业中，信息传输、计算机服务和软件业增长18.6％，租赁和商务服务业增长31.7％，科学研究、技术服务与地质勘查业增长23.1％，教育增长12.5％，增幅均高于第三产业平均水平。

　　2007年全年，完成房地产开发投资1995.8亿元，较去年增长16％，占全社会固定资产投资的比重为50.3％，较去年下降0.7个百分点。

　　2。　商用物业市场份额

　　中国指数研究院商用物业研究中心（COPT）分析发现，近年商品房产品结构已发生明显变化，写字楼、商业、酒店等商用物业，所占比重逐年上升。

　　从房地产市场投资情况来看，04、05年，写字楼投资额达到峰值，近两年虽有回落，但依然也保持在较高的水平。也因此，06、07年，写字楼入市面积空前巨大，预计08年也将持续较大的新增供应量。

　　而商业地产投资额，从06年始迅猛增长，07年投资额更是达到了267.36亿元，相比05年的112.9亿元，已增长一倍还多！近两年投资比重更是反超写字楼，成为拉动商品房总投资的活跃因素。

　　2007年，北京写字楼、商业的竣工面积分别为314.83、315.1万平方米，在商品房竣工总量中占比均为10.9％，增势明显。

　　近年，以住宅市场为代表的商品房价格快速上涨，政府调控政策也频频出台，且从多“角度”出发，涉及房地产开发的各阶段。一方面，政府功能重心转向保障性住房；另一方面，严控“银根”、“地根”等“硬性”政策，不仅促使行业资源整合加快，更加速了房地产开发企业自身的调整步伐，包括对产品结构的调整，如SOHO中国、远洋地产等多个大型房企，均在商用物业市场发力。而成功的商用地产项目开发、运作，除了带来丰厚的现金收益，还有增加品牌知名度等诸多“附加价值”。此外国际资本、REITs产品，对商用物业的“情有独钟”，都成为商用物业市场份额增长的诱因。

　　经济增长带动的商用物业需求增加，奥运利好预期的促进作用，国外资金及相关企业、机构的对我国投资环境的看好，更是直接刺激商用物业供、需增长的“兴奋剂”。

　　3。　需求情况

　　供应量不断增长的同时，商用物业的市场需求量也相当可观。随着国际合作的不断加深，跨国公司加速进入北京市场，并积极扩大办公面积；且近年，北京的高科技行业、金融业、商务服务、零售业、餐饮娱乐等多个行业发展迅速，直接带动了商用物业需求。此外，相对于住宅产品价格的不断上涨，商用物业价格走势较稳，使其投资价值凸现出来，吸引了大量国内、外资本，特别是针对优质项目的整购成交不断。

　　从销售市场来看，06、07年，写字楼销售面积大幅增加，深入研究就会发现，这其中整购成交占到了一定的比重，而用作投资的整购比重较大，自用、或兼作这两个用途的也有一部分，商用物业的保值、增值预期表现的更高。伴随不断的整购现象，“统一业权”产品已逐渐成为市场“主流”，特别是核心位置的高品质项目，在一定程度上加快了项目的硬件指标升级，“软性价值”也更受供、需双方重视。

　　写字楼租赁市场上，需求也很可观，以CBD、金融街、中关村三个区域为代表的市场，形成了鲜明的产业链，及行业聚集效应，这更进一步吸引了自用及投资客户，面对集中的供应，而保持了价格稳中有升。亦庄、望京、上地等区域办公物业，凭借相关优惠政策，也吸引了大量的“特定”企业入驻。

　　与写字楼市场的销售、出租各占“半边天”不同，商业地产，特别是较大体量的项目，统一持有经营更加贴近市场需求。06、07两年，新开商场、购物中心、娱乐餐饮店的总量相当惊人，商业地产从住宅、办公项目的“配角”，已蜕变为提升区域价值的不可缺少的一部分。而商业项目经营的成败和投资价值，更依赖项目的整体定位，且多需要一段“积累期”。随着奥运临近，商业供应量逐年放大，如何在市场竞争中“站住脚”，错位经营、主打“特色牌”已成为商家的必修课。

　　4。　价格走势

　　集中供应的影响下，写字楼项目的销售价格，每年增长在10％左右，这其重很大的影响因素，在于项目品质的普遍提高。多数业内专业人士认为，对比上海、深圳，及其它国际城市，北京写字楼市场的价格还有一定的上升空间，在集中供应期过后，即从奥运后的几年开始，总体升值潜力看好。

　　从图表5不难看出，商业项目的销售价格的增长更为明显，主要是近年核心位置项目供应增加，且价格较高，对整体均价拉动作用很大。

　　写字楼租赁市场，面对空前的供应量，租金保持了稳步上涨，需求的坚挺。而其中，跨国企业的加快进入及扩租需求，占有不小的市场份额；且随着第三产业的快速发展，许多中小企业成立并不断壮大，也带动了市场需求。此外，快速升值的人民币及继续升值的预期，奥运会带来的诸多“利好”预期，都让北京、上海等一线城市的商用物业，投资、甚至是投机价值大增，国际资本不断涌入。

　　5。　2008年市场展望

　　2008年的房地产市场，在王石的“拐点论”、潘石屹的“百日剧变”下，显得更加扑朔迷离。不可否认，不断出台的房地产政策，令供、需双方都在“观望”，特别是中小投资者，交易热度确实来了个骤降。虽然不像住宅市场的“敏感”，写字楼需求也受到了一定影响。

　　2008年一季度，北京商用物业销售成交下降明显，然而，相对于多数买家的谨慎观望，也有不少“逆市”的整栋交易：如太平洋保险股份有限　公司整购金融街丰盛大厦，亚运村的嘉铭园项目写字楼、崇文区的世华诚合大厦都整售成功，另有传闻，太平洋投资集团整购盘古大观公寓，此外，几个采取整售策略的项目也都在洽谈中。由此可以预测，核心位置，及次核心位置的整栋优质项目，市场需求依旧看好。

　　而观望气氛，似乎丝毫没有影响商用物业租赁市场，一季度，CBD、金融街、燕莎、东二环的大面积租赁成交依旧不断，中关村由于少有新增供应，空值率进一步下降。

　　2008年对于商用物业市场，单从供应角度看，无疑是一个鲜明的“时间点”，从2006－2008年，是供应量的“井喷”阶段，且由于回报预期看好，再加上人民币升值影响，国内、外资金不断流入，投资需求极旺盛。虽然奥运后短期投资优势不在明显，这部分需求可能放缓，但新增供应量的明显下降，且良好经济形势下的自用需求预期将稳步增加，预期市场看点，将转向对现有存量的进一步吸纳。北京商用物业，长期市场看好。