我们实际上是合资的，达文有这样一个特点，从血统上来讲，在物业公司管理体系来讲，是国产化的一支队伍，外资管理赋予我们的权利是比较大的。我们公司从先天上具备这样的一个特色，有国外的特色，国内文化，但是在具体的物业管理手段上行政各个方面，又具有咱们国内企业比较强的力度。物业管理我们这个行业看的这个问题，我们就有点儿偏重我们这一段，如果说我们拿整个过程，看作人的生命，物业应该是刚刚出生，孕育了十个月，一个新的生命刚刚出生。换句话说，前期有很重要的，开发商的设计，投资商包括选址，包括产品设计，特色、位置，作为我们物业来讲，它的后期怎么样来培育它，怎么样来塑造这个产品，怎么样延续开发商的设计理念，变得更加重要。我想我们在座同仁都有这种经历，我们北京有这样的项目，非常好的地段，我们开发商有一句话，就是地段还是地段。有非常充足的资金，但是后续非常的烂。有的项目地理位置一般，产品设计一般，保值增值确非常的好。我觉得这个和物业公司付出的努力有分不开的关系。我简单从我自己的角度来谈谈我的经验。

　　在一个写字楼产品，在之前我们重视开发前期的阶段，我们尽可能介入这个项目的开发过程，在这里面有两个问题：

　　第一，是开发商的设计。我们有很多项目，外资的，国外的图纸，非常漂亮，但是做到一般以后，我们提出很多问题，有些东西是不是符合国内的要求，都不一样的。有这样的项目，产品出来以后，和国内是很多不相符的，这个东西是很自然的，国外了中国，从人文环境，世界观，包括社会整个的环境是不一样的，设计产品也是不一样的，台湾很少，物业费很低，香港物业费都很低，国情不一样，社会治安也不一样。国内的治安没有办法比。所以就造就了一些大型商业产品，有很多设施投资出来造成浪费，也比较多。

　　第二，我们会比较重视建筑能源这一块。作为一个大型商业楼宇，我们会看到它整个后期费用的40％到50％是物业管理的能源部分。我们比较重视这一块。这个做了很长时间，我们会和有关技术院校，专业院校结成联盟，我们有一个项目，当时产品设计比较落后，这个项目是烧油的，油涨价以后，这个项目当年就亏损一百多万，作为物业公司来说一百多万就生死攸关了。当时的物业经理就处在很尴尬的境地。后来经过项目经理的努力，业主募集了一部分时间就好一些了。还好当年收回了成本。第二年盈利了。建筑能源这个事儿特别是在大型商业楼宇，在写字楼这块是非常重要的。

　　第三，我们现在管理的写字楼，应该说是目前北京比较大的建筑群之一。财富中心，包括它的写字楼和它的摩天公寓和五星级酒店，有75万平米的建筑面积。在写字楼里面我们突出一个特色，达文的物业管理体会有两个重点，一个叫美学化管理。由于管理者对于这个体系的理解，每个人的情况不一样，有一些差异。美学化管理我举一个例子，比如说圣诞装饰，我们不是简单采购一些东西放在那，由我们的技术部门在网络或者是其他的媒体上搜集一些比较好玩儿的东西，回来我们上会，这个东西我们还要自己做。所以这个东西，在北京已经很少找到第二个。这个项目让业主感觉到看着比较有特点，比较洋，或者是怎么样。另外我们作为写字楼项目，除了我们常规说到的那些项目以外，比较严厉的机制跟其他的不一样。我们这个项目是聘的监督公司，每月定期找我们的业主做问卷，这个问卷反回来就是老板效益工资的那一部分。我们去年平均物业费收缴率到95％。这个应该说跟我们后期是有一定关系的，管理上是有一定关系的。简单我就先说这些。

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